Tras diez años en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública establece una nueva doctrina que obliga a exigir la georreferenciación de las parcelas tras las declaraciones de obra nueva. Esto es lo que se deduce tras la lectura de la resolución de 24 de junio de 2025 en el recurso interpuesto a la negativa del Registrador de la Propiedad de Moralzarzal a hacer constar el cambio de naturaleza de una finca y a inscribir una obra nueva por antigüedad, por existir dudas de identidad en el exceso de cabida declarado, así como por la invasión de una vía pecuaria, publicada en el Boletín Oficial del Estado número 179, del día sábado 26 de julio de 2025.
Hasta la publicación en el BOE de la citada resolución, la georreferenciación de las fincas sobre las que se sitúan las construcciones declaradas no era exigible, tal y como establecieron en su momento las resoluciones de 8 de febrero, 9 de mayo y 6 de septiembre de 2016 de la DGRN, aplicando todas ellas lo establecido en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 y en el apartado octavo de la Resolución-circular de 3 de noviembre de 2015. De tal manera se consideraba que no es necesaria la inscripción de la delimitación geográfica y el listado de coordenadas de la finca sobra la que se dice situar la edificación. En estos casos bastaba con realizar la comparación geométrica de la ubicación de las construcciones con la geometría de la parcela, para alcanzar la certeza de que éstas se hallan en el interior de las fincas en su totalidad, exigiéndose únicamente acreditación de que la obras se encuentren íntegramente dentro de la finca registral. Partiendo del principio de que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación, o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, la exigencia de la delimitación geográfica y los listados de coordenadas de las fincas únicamente se aplicaría en aquellos casos donde se albergaran dudas fundadas de que la porción de suelo ocupada se encontrara dentro de la delimitación perimetral de la finca, tal y como ocurrió en el caso de la Resolución de 28 de septiembre de 2016.
Un caso especial ocurría hasta ahora cuando las construcciones de obra nueva terminada ocupaban en su totalidad la geometría de la finca donde se sitúa, ya que la DGRN consideraba que si la obra nueva ocupaba todo el solar, éste automáticamente quedaría georreferenciado y no precisaría iniciar un trámite basado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, siempre que en la representación gráfica aportada no resultara afectado ningún colindante de la finca. De tal manera se pronunció la DGRN en su resolución de 4 de enero de 2019.
Tras la Resolución de 24 de junio de 2025, la DGSJFP exige la representación gráfica de la finca 'con independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la finca o se encuentre adosada a un lindero, incluso en el caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación, pues únicamente a través de la inscripción de la base gráfica podrá realizarse tal análisis geométrico espacial que permitirá comprobar que, efectivamente, la edificación se ubica dentro de los límites de la finca resultantes de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices y, además, evitará que a través del reflejo registral de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación tenga acceso al Registro un listado de coordenadas que ubiquen la finca (al menos parcialmente) en el territorio, sin sujetarse a lo previsto en los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, ''Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real''. Por tanto, la representación gráfica debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva, según no expuesto, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara.
Igualmente en la nueva resolución se recalca que el reflejo registral de la referencia catastral de una finca no supone la asunción de las diferencias descriptivas de los datos de la finca catastral y registral, ya que únicamente sirve para localizar la finca en la cartografía catastral. Por lo tanto, la constancia de la referencia catastral no puede en ningún caso equipararse a la coordinación gráfica a la que hace referencia el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, por lo que su mera constancia no supone la inscripción de la georreferenciación.
Enlaces externos:
Boletín Oficial del Estado, n.º 179. Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:
(En formato PDF)